Maß der baulichen Nutzung: GRZ, GFZ & weitere wichtige Begriffe

Bei der Planung verschiedener An- und Umbauten, aber auch beim Hausbau selbst, spielt das Maß der baulichen Nutzung eine wichtige Rolle. In § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist dieser wichtige Inhalt des Bebauungsplanes festgeschrieben. Die jeweiligen Gemeinden können das Maß der baulichen Nutzung im Zuge der Bauleitplanung selbst festsetzen. Zwar können einzelne Gemeinden vom Durchschnitt abweichen, der grundsätzliche Rahmen ist jedoch durch die §§ 16 – 21a BauNVO festgesetzt.

Wichtig zu wissen: Das Maß der baulichen Nutzung muss bei einfachen Bebauungsplänen nicht festgelegt werden, diese Pflicht besteht nur bei einem qualifizierten Bebauungsplan.

Beschränkung der Nutzbarkeit des eigenen Grundstücks durch verschiedene Interessen

Bei der bauplanerischen Gebietsfestsetzung kann es zu Wechselbeziehungen der unterschiedlichen Interessen kommen, sodass ein Austausch erforderlich ist. Fairness wird erzeugt, indem die Einschränkungen für die Nutzung des eigenen Grundstücks auch auf andere Eigentümer von Grundstücken zutreffen.

Im Einzelfall sind Festsetzungen über das klassische Maß erforderlich und möglich, die dann auf das jeweilige Grundstück bezogen sind. Die gefestigte Rechtsprechung besagt, dass Vorgaben seitens der Gemeinden nur dann als nachbarschützend deklariert werden können, wenn der Plangeber (Gemeinde) eine räumliche Verengung anderer Anwesen vermeiden wollte.

Keine Relevanz für den Drittschutz hat hingegen die Festlegung der GRZ (Grundflächenzahl), die Festlegung der BMZ (Baumassenzahl) und die Festsetzung der GFZ (Geschossflächenzahl).

Vorgaben für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung:

In den §§ 16 bis 21a BauNVO sind konkrete Vorgaben vorhanden, die das Maß der baulichen Nutzung definieren. Dabei kommen vor allem nachfolgende Werte zum Tragen:

• GRZ (Grundflächenzahl) setzt sich aus der Grundfläche des Gebäudes, geteilt durch die Fläche des Grundstücks zusammen.
• GR (Größe der Grundfläche von baulichen Anlagen) wird ebenso wie die GRZ berechnet.
• GFZ (Geschossflächenzahl) wird ermittelt, indem die Geschossfläche durch die Grundstücksfläche geteilt wird.
• GF (Größe der Geschossflächen) wird ebenso wie die GFZ ermittelt.
• BMZ (Baumassenzahl) wird ermittelt, indem die Baumasse in m³ durch die Grundstücksfläche geteilt wird. Sie kommt in Industrie- und Gewerbegebieten zum Einsatz und ist der Ersatz für die Geschossflächenzahl.

Weitere Vorgaben und relevante Abkürzungen sind die Baumasse (BM), die Höhe der baulichen Anlagen (H) und die Anzahl der Volletagen (Z). Gemäß § 16 Abs. 6 der BauNVO lassen sich im Bebauungsplan einzelne Ausnahmen vom vorgegebenen Maß festschreiben.

GFZ, GRZ und BMZ im Überblick – was sagen die Zahlen aus?

GFZ: Die Geschossflächenzahl spiegelt das Verhältnis der gesamten Fläche aller Vollgeschosse einer baulichen Anlage zur gesamten Baugrundstücksfläche wider. Angegeben wird sie in der Praxis mit maximal zwei Dezimalstellen. Ermittelt werden muss sie anhand der Außenmaße eines Gebäudes in den jeweiligen Vollgeschossen. Der Bebauungsplan kann Festsetzungen erhalten bezüglich der Mitberechnung von Treppenräumen und Aufenthaltsräumen. Diese können teilweise, ganz oder gar nicht angerechnet werden.

Weist ein Grundstück eine Fläche von 1000 m² aus, mit einer GFZ von 1,0, darf die Gesamtsumme der Geschossfläche ebenfalls höchstens 1000 m² betragen. Für ein Gebäude mit vier Stockwerken würde das bedeuten, dass maximal jeweils 250 m² Geschossfläche pro Etage errichtet werden dürfen. Liegt die GFZ hingegen bei 0,5, dürfen maximal 125 m² Geschossfläche pro Etage errichtet werden.

GRZ: Die Grundflächenzahl gibt an, welche Fläche eines Baugrundstücks überhaupt bebaut werden darf. Angegeben wird sie ebenfalls mit maximal zwei Dezimalstellen. Eine GRZ von 0,5 besagt, dass 50 Prozent der Fläche überbaut werden dürfen. Um die GRZ gemäß §19 der BauNVO zu ermitteln, werden Grundflächen aller Gebäude, Nebenanlagen und vollbefestigen Flächen angerechnet. Beträgt die Grundfläche einer baulichen Anlage 280 m² auf eine Grundstücksfläche von 1000 m², liegt die GRZ bei 0,28.

Eine Überschreitung der Grundfläche durch Nebenanlagen darf bei maximal GRZ 0,8 bzw. 50 Prozent liegen. In früheren Ausgaben der BauNVO wurde die Zufahrt zum Grundstück oft vernachlässigt.

BMZ: Die Baumassenzahl sagt aus, wie viel Baumasse (in m³) pro Quadratmeter Fläche für ein Baugrundstück zulässig ist. Als Baumasse werden sämtliche Substanzen eines Gebäudes verstanden, angefangen vom Fußboden der ersten Etage (Vollgeschoss) bis zur Decke der obersten Etage (Vollgeschoss). Solche Maßvorgaben existieren praktisch ausschließlich in der Industrie und im Gewerbe, um große Lager- und Fertigungshallen bewerten zu können.

Warum ist die GRZ wichtig und für wen?

Die GRZ ist für Käufer und Verkäufer von Immobilien von hoher Wichtigkeit. Mit der Grundflächenzahl steigt die Wertigkeit eines Grundstücks. Verkaufen Sie selbst, können Sie einen besseren Preis verlangen. Kaufen Sie, können Sie mehr Wohnfläche pro Quadratmeter auf Ihrem neuen Grundstück errichten. Bei der Einschätzung eines Grundstücks zur baulichen Nutzung spielt die GRZ die wichtigste Rolle.

Wenn Sie eine vorhandene Immobilie kaufen möchten, spielt die Kennzahl ebenfalls eine wichtige Rolle. Wenn Sie zusätzlich zum bestehenden Gebäude Garagen, Anbauten oder eine Außenanlage gestalten möchten, müssen Sie über die GRZ im Bilde sein. Je nachdem wie viel Prozent der zugelassenen Grundfläche bereits bebaut sind, können Erweiterungen möglich sein oder auch nicht.

Überschreiten der GRZ – ist das überhaupt möglich?

Spekulativ ein Grundstück erwerben und dann auf eine Genehmigung zur Überschreitung der Grundflächenzahl rechnen, ist riskant. Handelt es sich bei Ihrem Bauvorhaben um eine Nebenanlage, die keine direkte Verbindung zum Hauptgebäude hat, kann die GRZ um 50 Prozent überschritten werden. So weit die Theorie, ob diese Zahlen tatsächlich genehmigt werden, entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einzelfall.

Kleinere Überschreitungen sind in der Regel zulässig, sofern der natürliche Nutzen des Bodens nicht beeinträchtigt wird. Auch darf die sonstige Verwendung des Grundstücks nicht beeinträchtigt oder erschwert werden. Informieren Sie sich vorher bei Ihrem Bauamt bezüglich der lokalen Begebenheiten, denn es gibt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Bebauungsplänen der Gemeinden.

Für Bauherren ist auch die GFZ interessant

Die Geschossflächenanzahl ist für Sie dann von Bedeutung, wenn Sie das Grundstück in die Höhe bebauen möchten. Die meisten Einfamilienhäuser sind hiervon nicht betroffen, doch wenn Sie ein Mehrfamilienhaus errichten möchten, ist die GFZ wichtig. Bedenken Sie dabei, dass die Geschossflächenzahl nicht festlegt, wie viele Stockwerke Ihr Haus am Ende haben darf.

Bei Neubauten bewegt sich die GFZ in der Regel zwischen 1,0 und 1,2. Wenn ein Hochhaus gebaut wird, ist die Zahl natürlich entsprechend höher. Entscheidend ist also nicht die Anzahl an Stockwerken, sondern die Gesamtfläche der Stockwerke, die maximal erreicht werden darf.

Fazit: Unsere Software hilft Ihnen bei der Ermittlung Ihrer An- und Neubauten

Wenn Sie die wichtigsten Kennzahlen und die Grundstücksgröße kennen, können Sie mit unserer Hausbau-Software bereits virtuell den Bau beginnen. So haben Sie einen Überblick, welche Möglichkeiten GRZ und GFZ zulassen und wie das fertige Objekt im 3D-Modell am Ende aussieht.